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买不到6000元/㎡以下的房 政府发展商搏弈苦市民 |
| News.eeju.com 2006-04-19 文章来自:新快报 阅读次数:1767 |
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市区买不到6000元/m2以下的房
从广州市场上找不到5000元/平方米以下的房，到找不到6000元/平方米以下的房，仅短短一年时间，人们惊呼房价为何上涨如此之快，特别在去年宏观调控大势之下，北京、广州等城市商品住宅均价比前年分别上涨19.2%、10.7%。而日前，国家发改委和国家统计局的调查结果显示，2006年2月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，是什么因素支撑这些城市的房价逆势上扬？
业内人士分析认为，关键原因是商品住宅供不应求，还有住宅产品结构与市场需求不适应。近几年开发商大量推出中高档住宅，造成中低档住宅数量骤减。究其深层原因则集中在住宅用地供应的缺乏上。
缺住宅地导致房价涨
据合富辉煌市场研究部资料，广州近7年来商品住宅一直处于供不应求状态，近三年每年成交量均在900万平方米以上，而供应量每年只有750万平方米左右，供需相差150万平方米，存在1万多套的需求缺口。广州市统计局公布去年商品住宅空置量为256万平方米，不及每年成交量的1/3，可见历年累积的空置房已差不多消化完毕。
与此同时，2003年至2005年政府出让开发用地面积92万平方米，可建筑面积为334万平方米，住宅用地仅41万平方米，可建筑面积97万平方米，占总可建面积的29%，是三年住宅总成交量的3.3%，可谓杯水车薪。
政府发展商搏弈苦买家
为什么政府明知住宅用地需求量大却不推出住宅用地呢？合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，因为政府考虑到开发商手中有大量住宅土地储备，希望开发商主动拿出来供应市场，而开发商感到2004年9月1日起政府开始严格控制土地出让，手上的土地显得珍贵无比，每一寸土地都要获取最大利润，因此用来开发中高档产品，而不愿开发中低档住宅，政府和开发商之间关于土地的搏弈直接导致了住宅产品的结构严重失衡。“广州市政府手上有大量的土地储备”，某业内人士表示，金沙洲有8.26平方公里，琶洲有6平方公里，广州氮肥厂及周边有3平方公里，白云新城2.1平方公里，员村1平方公里，此外番禺、花都、南沙、萝岗等区土地资源丰富，这四个区成为广州土地供应的重点区域。
政府还通过多种途径增加后续土地储备，例如：收回市中心的闲置土地；搬迁旧城区内的国有企业；撤销41个开发区释放1.8万公顷土地；处理金融机构拥有的抵债土地等等。可见政府手中的土地相当充足，只是推出的时间和频率有所控制，以求尽量提升市区稀缺土地的潜在价值，并引导开发商按政府的城市发展规划方向开发。
增加土地供应可降房价
如何才能降低房价呢？合富辉煌市场研究部研究报告认为，白云区、黄埔区和荔湾区的芳村等地生活配套相对完善，交通便利，土地价格不高，适宜建造中低档价位的普通住宅，政府可以加大在这些地方的住宅土地供应力度，这样就可以增加中低档商品住宅的供应，既满足市场的需求，又能整体拉低房价。
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